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Baubeschreibung

Hausordnung

Teilungserklärung

Nummer 253 der Urkundenrolle für das Jahr 1994

Verhandelt zu Herne am 23. März 1994

Vor mir, dem unterzeichneten Notar

RAINER HOEFS

mit dem Amtssitz in Herne erschienen heute:

1. Frau Maria Altenfeld geb. van de Weyer, wohnhaft Im Wildholz 22 in 44629 Herne,

2. Herr Rolf Linnenbrügger, wohnhaft Wallburgstraße 50 in 44629 Herne,

- hier handelnd als einzige Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes -

Die Erschienenen sind dem Notar von Person bekannt.

Die Erschienenen erklärten folgende

TEILUNGSERKLÄRUNG

zur Begründung von Wohnungseigentum nach з 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

з 1 Objektbeschreibung

Frau Maria Altenfeld und Herr Rolf Linnenbrügger, verbunden in Gesellschaft bürgerlichen Rechtes,

- im folgenden gemeinsam "der Eigentümer" genannt -

werden Eigentümer folgenden im Grundbuch des Amtsgerichtes Lünen von Lünen Blatt 4123 eingetragenen Grundbesitzes:

Gemarkung [...], Flur 9, Flurstück 93, Freifläche, [...], Größe 973 qm

- im folgenden "Grundbesitz" genannt -

2. Der unbebaute Grundbesitz soll mit einem Fünf-Familien-Haus und mit fünf Garagen bebaut werden.

з 2 Teilung des Objektes

Der Eigentümer teilt das Eigentum an dem Grundbesitz in 5 Miteigentumsanteile in der Weise, daß mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer Wohnung nebst Keller und einer Garage verbunden ist.

Die Höhe der Miteigentumsanteile des jeweiligen Wohnungseigentums ergibt sich aus der als Anlage l beigefügten Aufstellung.

Das Wohnungseigentum ist in sich abgeschlossen im Sinne des з 3 Abs. 2 WEG.

Zur Kennzeichnung der Lage und Größe der einzelnen Wohnungen nebst Kellern und der Garagen und des gemeinschaftlichen Eigentums wird Bezug genommen auf den Lageplan und die Bauzeichnungen, die als Anlagen 2 bis 9 beigefügt sind.

Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Behörde werden nachgereicht.

з 3 Gegenstand des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums

1. Begriffsbestimmungen

- Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen, verbunden mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

- Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind.

2. Ergänzend und erläuternd wird hierzu festgelegt, daß zum Sondereigentum gehören:

	-	Die Leitungen für Wasser, Abwasser und Heizungen vom bzw. bis zum Anschluß an die gemeinsamen Steig- bzw. Falleitungen.
	-	Die Leitungen für Strom und ggf. Gas von der Abzweigung ab Zähler.
	-	Die Balkone.
	-	Die Rolläden.

3. Sollten die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, sind sie den jeweils zugehörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich der Instandsetzungspflichten und etwaiger Betriebskosten wie Sondereigentum zu behandeln.

Das gilt nicht für die Außenseiten der äußeren Fenster, für die tragenden Teile des Gebäudes sowie die Außenseiten und etwaige Geländer der Balkone. Deren Instandhaltung obliegt der Gemeinschaft.

4. Soweit bei den dem Sondereigentum oder der Sondernutzung zugewiesenen Gebäudeteilen die äußere Gestaltung des Gebäudes betroffen ist, entscheidet über die Notwendigkeit und die Art der Instandhaltung die Eigentümergemeinschaft nach den für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geltenden Regeln.

з 4 Grundsatz über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den зз 10 bis 29 WEG und den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft, soweit in dieser Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist.

Weitere Bestimmungen über die Art und Weise der Nutzung des Sondereigentums und der Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums sind in der Hausordnung festzulegen.

Die Hausordnung wird von der Eigentümerversammlung beschlossen.

з 5 Sondernutzungsrechte und Nutzungsbeschränkungen

1. Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum

Die jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1 und Nr. 2 erhalten jeweils das alleinige Sondernutzungsrecht an der Teilfläche (Terrasse und Garten) des Grundstückes, die in dem anliegenden Lageplan rot bzw. blau umrandet und mit der Ziff. 1 bzw. 2. bezeichnet ist.

2. Nutzungsbeschränkungen des SondereigentumsDie Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in einer Wohnung ist nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig. Die Gemeinschaft kann die Zustimmungsbefugnis dem Verwalter übertragen. Die Zustimmung kann widerruflich erteilt werden.

Die Zustimmung kann nur aus einem wichtigen Grund verweigert oder widerrufen werden. Sie kann auch mit Auflagen und Bedingungen verbunden werden.

Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung oder zum Widerruf liegt insbesondere vor, wenn die beabsichtigte Nutzungsänderung für die anderen Wohnungseigentümer oder die Hausbewohner eine unzumutbare Beeinträchtig zur Folge haben könnte oder sie den Charakter des Hauses nicht nur unwesentlich verändert.

з 6 Veräußerung des Wohnungseigentums

1. Das Wohnungseigentum ist veräußerlich und vererblich.

2. Die Veräußerung bedarf keiner Zustimmung.

з 7 Instandhaltung

1. Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Eigentümergemeinschaft.

2. Jeder Eigentümer hat sein Sondereigentum und die von ihm in stand zu haltenden Teile des Gemeinschaftseigentums so instand zu halten, wie dies im Interesse der Gemeinschaft erforderlich ist, und dabei zu gewährleisten, daß keinem anderen Wohnungseigentümer oder Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

3. Glasschäden an Türen und Fenstern im räumlichen Bereich des Sondereigentums sind, auch wenn sie zum Gemeinschaftseigentum gehören, von den jeweiligen Wohnungseigentümern zu beheben.

4. Die Instandhaltung der Teile des Gemeinschaftseigentums, an denen Sondernutzungsrechte eingeräumt sind, obliegt den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten.

з 8 Lasten und Kosten

1. Die Lasten der Gemeinschaft einschließlich Verwaltungskosten tragen die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, mit Ausnahme folgender Kosten und Lasten:

a) Jeder Wohnungseigentümer trägt die auf ihn bzw. seinem Sondereigentum entfallenden Kosten allein, für die besondere Meßvorrichtungen vorhanden sind und die sonst in einwandfreier Weise gesondert festgestellt werden können.

b) Soweit Verwalterkosten anfallen, trifft auf jede Wohnung ein gleicher Anteil.

2. Für das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum werden folgende Versicherungen abgeschlossen:

	-	Gebäudebrandversicherung
	-	Haftpflichtversicherung gegen die Inanspruchnahme der Gemeinschaft aus der gesetzlichen Haftpflicht wegen vom Eigentum ausgehender Schäden.
	-	Leitungswasserschadenversicherung

Für die Zeit nach Ablauf der ersten Versicherungsperiode kann die Wohnungseigentümerversammlung einen Wechsel der Versicherungsgesellschaften oder die Aufgabe bestimmter Versicherungen beschließen.

3. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum anzusammeln. Jeder Wohnungseigentümer hat hierfür einen angemessenen Betrag zu entrichten; der Anteil eines jeden Wohnungseigentümers richtet sich nach seinem Miteigentumsanteil.

4. Sämtliche an die Gemeinschaft oder von der Gemeinschaft aufzubringenden Kosten sind an den Verwalter zu entrichten, der sie verwaltet bzw. weiterleitet.

5. Die vorstehend festgelegten Verteilungsschlüssel können von der Eigentümerversammlung mit 75 % Mehrheit geändert werden.

з 9 Wirtschaftsplan

1. Für das Kalenderjahr ist jeweils ein Wirtschaftsplan aufzustellen, der von der Eigentümerversammlung zu beschließen ist.

Die Eigentümerversammlung kann das Wirtschaftsjahr auch anders festlegen.

2. Die Aufstellung erfolgt durch den Verwalter oder durch den bzw. die hierfür von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümer.

3. In den Wirtschaftsplan sind die nach der Teilungserklärung von der Gemeinschaft aufzubringenden Kosten in der für das Wirtschaftsjahr zu erwartenden Höhe einzusetzen.

Bei den Instandhaltungskosten ist zu berücksichtigen, daß ein angemessener Betrag für spätere größere Instandhaltungsarbeiten zurückzulegen ist.

4. Das erste Wirtschaftsjahr beginnt mit der Übergabe der ersten Eigentumswohnung. Es endet am 31.12. des darauffolgenden Jahres.

з 10 Zahlung des Hausgeldes und der sonstigen Lasten

1. Die Höhe des Hausgeldes wird für das erste Wirtschaftsjahr von dem Verwalter festgesetzt. Für die folgenden Wirtschaftsjahre ergibt sie sich aus dem Wirtschaftsplan. Die Abrechnung der veränderlichen Kosten erfolgt jährlich.

2. Das Hausgeld ist bis zum 03. Werktag jeden Monates im voraus an den Verwalter auf das von ihm angegebene Konto zu zahlen. Rückständige Hausgelder sind mit 3 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Landeszentralbank zu verzinsen.

Abweichend von з 366 BGB trifft ausschließlich der Verwalter die Bestimmung, wie Teilleistungen auf fällige oder rückständige Verpflichtungen der einzelnen Wohnungseigentümer zu verrechnen sind.

3. Der Wohnungseigentümer kann nicht gegenüber dem Hausgeld aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, es sei denn, daß ein solcher Anspruch rechtskräftig festgestellt worden ist.

4. Die Zahlungspflicht obliegt dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber allen anderen Wohnungseigentümern als Gesamtgläubigern. Sie beginnt mit der Übergabe des Wohnungseigentums durch den Eigentümer an die einzelnen Erwerber.

з 11 Wiederaufbau- und Wiederherstellungspflicht

1. Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so sind die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, den vor dem Schadenseintritt bestehenden Zustand wiederherzustellen.

2. Soweit die Wiederherstellungskosten nicht anderweitig gedeckt sind, tragen sie die Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.

3. Jeder Wohnungseigentümer kann sich von der Verpflichtung zur Beteiligung am Wiederaufbau dadurch befreien, daß er sein Wohnungseigentum innerhalb von sechs Monaten nach Beschlußfassung über den Wiederaufbau veräußert.

Der Erwerber ist nicht berechtigt, sich in dieser Weise der Wiederaufbaupflicht zu entziehen, es sei denn, die Eigentümerversammlung erklärt sich einstimmig damit einverstanden.

4. Steht dem Wiederaufbau ein unüberwindliches Hindernis entgegen, so kann jeder Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen, wenn ein anderer Wohnungseigentümer oder ein Dritter bereit ist, das Wohnungseigentum des die Aufhebung verlangenden Wohnungseigentümers zum Schätzwert zu übernehmen und gegen die Übernahme keine in der Person des Übernehmers begründeten Bedenken bestehen.

5. im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt die Auseinandersetzung durch freihändige Veräußerung oder im Wege der öffentlichen Versteigerung.

з 12 Entziehung des Wohnungseigentums

In Ergänzung der gesetzlichen Regelung wird bestimmt, daß die Voraussetzungen für die Entziehung des Wohnungseigentums auch dann vorliegen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung länger als 6 Monate und mit einem Betrag von mindestens DM 1.000,00 (in Worten: Deutsche Mark Eintausend) in Verzug ist.

Steht das Wohnungseigentum mehreren Personen zu, so kann die Entziehung auch geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen für die Entziehung auch nur in der Person eines der Miteigentümer begründet sind.

з 13 Eigentümerversammlung

1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer entscheidet über alle Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder dieser Teilungserklärung die Wohnungseigentümer entscheiden können.

2. Mindestens einmal im Jahr findet eine Eigentümerversammlung statt. Darüberhinaus hat eine Eigentümerversammlung dann stattzufinden, wenn Wohnungseigentümer mit mehr als 1/4 aller Stimmen die Einberufung einer Versammlung unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes verlangen.

Ferner kann jeder Wohnungseigentümer die Einberufung einer Versammlung verlangen, wenn er für bestimmte Maßnahmen oder Handlungen der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedarf.

3. Die Eigentümerversammlung hat der Verwalter bzw. der hierfür bestimmte Wohnungseigentümer einzuberufen.

Ist eine Bestimmung nicht erfolgt, so kann die ordentliche Jahresversammlung durch jeden Wohnungseigentümer und eine außerordentliche Versammlung durch Wohnungseigentümer einberufen werden, denen zusammen mindestes 25 % der Miteigentumsanteile gehören.

4. Die Einberufung erfolgt schriftlich. Für die Ordnungsgemäßheit der Einberufung genügt die Absendung der Einladung an die letzte bekannte Anschrift eines Wohnungseigentümers.

Die Einberufung erfolgt mit einer Frist von zwei Wochen. Maßgebend für den Beginn der Frist ist das Datum des Poststempels.

5. Die Eigentümerversammlung ist beschlußfähig, wenn mehr als die Hälfte der Stimmen anwesend oder vertreten sind. Ist das nicht der Fall, so ist unter Einhaltung derselben Form- und Fristvorschriften eine erneute Eigentümerversammlung mit gleichlautender Tagesordnung einzuberufen, die in jedem Fall beschlußfähig ist; hierauf ist in der Einladung hinzuweisen.

6. Jedes Sondereigentum gewährt eine Stimme.

7. Vertretung in der Eigentümerversammlung ist zulässig. Der Nachweis der Vertretungsberechtigung ist durch schriftliche Vollmacht zu erbringen.

Die Vollmacht darf nur folgenden Personen erteilt werden

- dem Verwalter
- einem anderen Wohnungseigentümer
- dem Ehegatten
- einem Hausgenossen
- einem Verwandten in gerader Linie
- dem Mieter des Wohnungseigentums
- einer zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Person der rechts- oder steuerberatenden Berufe

8. Auch ohne Eigentümerversammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer an einer schriftlichen Abstimmung mitwirken.

9. In Ergänzung von з 23 WEG wird bestimmt, daß es zur Gültigkeit eines Beschlusses über die dort genannten Bestimmungen hinaus einer Protokollierung des Beschlusses bedarf. Das Protokoll ist vom Versammlungsleiter und einem oder zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümer zu unterzeichnen.

з 14 Mehrheit von Wohnungseigentümern

Steht ein Wohnungseigentum mehreren Personen zu, so haben sie auf Verlangen des Verwalters oder der Eigentümerversammlung einen Bevollmächtigten zu bestimmen, der die Rechte und Pflichten dieser Eigentümergemeinschaft gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Organe wahrnimmt.

Kommen die betreffenden Eigentümer diesem Verlangen nicht nach, so gilt jeder einzelne von ihnen als ermächtigt, für und gegen alle Personen dieser Eigentümergemeinschaft Willenserklärungen abzugeben und entgegenzunehmen.

з 15 Verwalter

1. Die Bestellung eines Verwalters erfolgt durch Beschluß der Wohnungseigentümer.

Die Dauer der Bestellung soll im Beschluß ausgesprochen werden.

2. Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter vorzeitig abberufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

3. Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus з 27 WEG und den Bestimmungen dieser Teilungserklärung.

Darüberhinaus hat der Verwalter folgende Aufgaben und Befugnisse:

-	Mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer in Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen.
-	Im eigenen Namen, aber für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche der Gemeinschaft außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen (Prozeßstandschaft).
-	Von den Wohnungseigentümern die nach den Bestimmungen dieser Teilungserklärung an oder über den Verwalter zu zahlenden Beträge einzuziehen und sie ggf. im eigenen Namen, aber für Rechnung der übrigen Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen (Prozeßstandschaft).
-	Die Hausordnung aufzustellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung vorzulegen.

4. Über den Umfang der Vertretungsmacht ist dem Verwalter eine Vollmachtsurkunde auszuhändigen.

5. Jeder Wohnungseigentümer hat im Falle der gänzlichen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums den Erwerber zum Eintritt in den mit dem jeweiligen Verwalter abgeschlossenen Vertrag zu verpflichten.

з 16 Verwaltungsbeirat

1. Die Eigentümerversammlung kann einen Verwaltungsbeirat wählen, dessen Aufgaben sich aus з 29 WEG ergeben.

2. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates legt die Eigentümerversammlung fest. Dabei darf auch die in з 29 Abs. 1 Satz 2 WEG festgesetzte Zahl von drei Mitgliedern überschritten werden.

3. Der Verwaltungsbeirat hat das Recht, in alle Bücher und sonstigen Unterlagen des Verwalters einzusehen.

з 17 Eintragsbewilligung und -antrag

Der Eigentümer bewilligt und beantragt, im Grundbuch einzutragen:

- die Teilung des Grundstückes gem. з 2 der Teilungserklärung,

- die Bestimmungen der зз 3-16 dieser Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums.

Der Eigentümer beantragt, die Sondernutzungsrechte auch im Bestandsverzeichnis des betreffenden Wohnungsgrundbuches aufzuführen.

Soweit nichts anderes bestimmt ist, sind Belastungen der Abt. II und III in die einzelnen Wohnungsgrundbücher mitzuübertragen.

з 18 Vollmacht

Der Eigentümer bevollmächtigt - und zwar jeden für sich allein -

1. Frau Gabriele K.

2. Frau Angelika D.

3. Frau Roswitha P.

sämtlich dienstansässig Banhofstraße 28 in 44623 Herne,

berichtigende, ergänzende und abändernde Erklärungen zu dieser Teilungserklärung abzugeben und entgegenzunehmen, die zur Durchführung dieser Urkunde notwendig und zweckdienlich erscheinen.

з 19 Schlußerklärungen

1. Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzuges trägt der Eigentümer.

2. Der Wert des Grundbesitzes einschließlich Bebauung wird angegeben mit DM 800.000,--.

3. Beim Grundbuchamt wird beantragt, nach Vollzug für jedes Grundbuchblatt eine unbeglaubigte Abschrift zu erteilen.

Vorstehende Niederschrift einschließlich Anlage 1 wurde den Erschienenen von dem Notar vorgelesen, der Lageplan und die Baupläne wurden vorgelegt und erörtert, sodann wurde von den Erschienenen alles genehmigt und - wie folgt - eigenhändig unterschrieben:

gez. Maria Altenfeld, geb. van de Weyer
gez. Rolf Linnenbrügger
gez. Hoefs, Notar

Anlage 1 zur UR-Nr. 253/94

Betr.: Neubau von 5 Eigentumswohnung in [...], [...]

Bauträger: Altenfeld-Linnenbrügger GbR, Im Wildholz 22, 44629 Herne

Hier: 1:1000-Berechnung

Wohnung Nr. 1	=	E.G. links	=	59,26 qm	=	167,297/1000tel
Wohnung Nr. 2	=	E.G. rechts	=	64,44 qm	=	181,921/1000tel
Wohnung Nr. 3	=	1. OG links	=	59,26 qm	=	167,297/1000tel
Wohnung Nr. 4	=	1. OG rechts	=	64,44 qm	=	181,921/1000tel
Wohnung Nr. 5	=	Dachgeschoß	=	106,82 qm	=	301,564/1000tel
		Sa	=	354,22 qm	=	1000,000/1000tel

Aufgestellt, Herne, d. 22.03.94

Der Architekt

gez. Altenfeld

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